Что же лучше: купить недвижку на свободные деньги или взять ипотеку, а всё остальное инвестировать? 🤔

a year ago

В прошлом году, когда россиянам ещё можно было снимать Tik Tok, я увидел много советов от различных блогеров. Так они считают, что ипотека выгодней покупки недвижки, если на руках есть нужный капитал. Но всё ли так просто?

Я решил полностью разобраться с этой темой, для чего создал калькулятор в excel. Там я учитывал все налоговые вычеты, тип кредитования, а также счёт, через который происходят инвестиции. В итоге, я смог ответить на этот вопрос, но прежде, чем дам совет - коротко распишу каждый пункт для ясности.

• Небольшая финансовая справка 📘

1) если вы покупаете недвижимость, то имеете право вернуть 13% от стоимости жилья (не более, чем 260.000 рублей с ранее отданных НДФЛ);

2) с ипотекой появляется ещё 1 вычет, а именно с уплаченных % (не основной долг), но общая сумма возврата не может превышать 390.000;

3) за каждый год нельзя получить на руки больше, чем заплатили налога;

Например, условному Андрею за весь 2022 удалось заработать ≈ 2,2 млн рублей. Таким образом, герой сможет вернуть лишь 286.000. Допустим, он купил дом стоимостью 5 млн рублей, поэтому в начале забирает 260.000. Тогда за счёт ИИС типа А удастся ему получить обратно только 26.000 ₽.

4) остатки по обоим случаям можно перенести, то есть имеется право на возврат НДФЛ в течение нескольких лет, пока сумма вычета не достигнет максимально возможной.

Что касается кредитов - они бывают аннуитетными, когда платите его теми же суммами, и дифференцированными, в которых сначала гасите бОльшими деньгами, а затем меньшими (тело равномерно сокращается, из-за чего будете экономить на %). Не буду вас мучить, но 2 тип намного выгодней для человека, поэтому банки пользуются стабильностью выплат аннуитета и чаще толкают клиентам именно первый способ, чтоб по-хитрому заработать.

• Разберёмся на обычном примере 👨‍💻

Возьмём того же Андрея, но теперь его доход каждый год растёт где-то на 10% (изначально 2,2 млн рублей), а сама недвижка стоимостью 5 млн ₽ - на 5%. Коммуналку в месяц и другие расходы не будем учитывать, так как они не влияют на разницу между покупкой дома и взятием ипотеки. Также стоит отметить, что за доходность инвестиций мы возьмём 14% годовых в ₽ (пусть все активы без выплат дивидендов, вместо этого они реинвестируются внутри). Ну и сами будем пользоваться ИИС типа А.

Здесь получается целых 2 варианта:

1) покупаем недвижку, а сумму от налоговых вычетов отправляем на фондовый рынок, чтоб 10 лет работала;

2) берём ипотеку, например, под 10% годовых и первоначальным взносом 1 млн ₽ (в кредит получаем 4, а не 5), а срок = нашему горизонту инвестиций (платежи дифференцированные). И да, свободные деньги + вычеты с каждого года идут на биржу в течение 10 лет.

• Какие результаты получим в итоге? 🏆

Итак, выходит, что ипотека выгодней покупки дома где-то на 8 млн рублей (если точнее - 8,03). И многие скажут, насколько же круто поиметь столько денег, не прилагая больших усилий.

Но давайте сократим горизонт до 5 лет, доходность уменьшим (пусть она = 7%), а официальную годовую зп сделаем изначально под 1,1 млн рублей (с той же индексацией в 10%, как раньше). Тогда мы получим разницу лишь в 435.000 ₽.

То есть, ипотека почти всегда лучше покупки, так как вы легко задействуете больше капитала, а с учётом высокой доходности можете хорошо заработать. Но всё не так просто, ребят, у каждой медали есть обратная сторона…

• Где же найти подводные камни? 💎

Стоит понимать, что ипотека - это не деньги из воздуха, а самое настоящее КРЕДИТНОЕ ПЛЕЧО, за которое вы ещё и отдаёте %. Но вы должны учитывать, что доходность не гарантирована и в какие-то года будут просадки, а брать и вытаскивать деньги из портфеля нельзя, придётся экономить на расходах. Уже молчу про долговую нагрузку < 30%.

Короче, ипотека - это топ-инструмент в руках грамотного человека и хорошего финансового советника, но вся прибыль РИСКОВАЯ, особенно, если у вас нет своей подушки безопасности на случай потери того самого основного дохода.

Ставьте ⬆️ и 🚀, если тоже хотите иметь доступ к моим калькуляторам.

235

11 comments